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巴勒斯坦权力机构最高法院裁定污染和污名,以确定税收评估的公平市场价值

星期二,宾夕法尼亚州最高法院 Harley-Davison Motor Co.诉Springettsbury Twp。,Dkt。没有J-102-2014(2015年9月29日)裁定,污染物的存在以及围绕该污染物的污名与确定特性有关’出于税收评估目的的公平市场价值。  

哈雷戴维森(Harley-Davison)在约克县拥有一块229英亩的工业产权,在那里经营着一家摩托车制造厂。 从历史上看,该财产归美国海军所有,后者从1941年至1964年在该地点经营武器制造厂,哈雷戴维森’从1960年代后期到1980年代,该公司的分支机构开始运作。 对该物业的军事使用对110英亩的物业造成了广泛的环境污染,包括现场埋葬未爆炸的火炮。 该物业剩余的119英亩不受历史性经营影响“excess” land. 根据与美国达成的和解协议,哈雷戴维森(Harley-Davidson)一直在补救宾夕法尼亚州的财产’第二部法案的计划,部分由美国政府资助,该计划为过去的修复费用支付了230万美元。  双方还同意建立补救信托基金,以分摊该站点未来的补救费用。

2003年,约克县评估局通知哈雷戴维森’对2004-2010年的税收评估将会增加。 哈雷·戴维森(Harley-Davison)对该评估提出上诉,该评估导致约克县共同辩护法院进行了庭审。 在哈雷戴维森(Harley-Davidson)初审法院以及约克县和中央约克学区这两个税收机构中,  提出专家证词以确立财产的价值,重点是污染对财产的影响’s value. 每个专家都确定了“highest and best use”的财产是–税务机关’专家争辩仓库和办公室使用,无污染“excess”土地用于发展,而哈雷戴维森’的专家认为,整个包裹应视为工业用途。 专家们在对财产进行整体评估还是将其划分为受污染和未受污染的部分方面也存在分歧,并且在如何评估污染对财产的影响方面也存在分歧。’s value.  Harley-Davidson’s expert used a “cost-to-cure”方法,即从财产的价值中扣除补救费用,就好像它是完全干净的一样,从而确定公平的市场价值。 税务机关’专家认为“cost-to-cure”这种方法在这种情况下是不合适的,因为根据第2号法案已经对财产进行了补救,将受到使用限制和机构/工程控制的约束,第2号法案的标准买卖协议将使潜在的买方免于承担责任。修复费用。 

In previous cases, the 英联邦法院 had suggested that a 治愈成本 approach would be appropriate for determining fair market value of a contaminated property; however, the 宾夕法尼亚州 最高法院 declined to determine whether 宾夕法尼亚州 would adopt a 治愈成本 approach for determining the fair market value of contaminated property as the facts of the case, particularly the existence of the settlement agreement and the existence of a remediation fund, made it unique. 相反,宾夕法尼亚最高法院裁定“[a]在确定公平的市场价值时,必须考虑与财产价值有关的所有相关因素,包括环境污染,[以及]和解协议对环境修复以及持续的限制和维护的潜在影响,通过买卖双方协议产生的副产品是必须考虑的相关因素。”  宾夕法尼亚最高法院还裁定“环境污名虽然是天生的不精确概念,但可能与出于税收目的确定房地产的公平市场价值有关。”   Interestingly, the court ruled that the 5% stigma reduction in property value that税务机关 expert presented was appropriate in this case, despite the fact the expert did not provide any concrete support for the 5% figure, but rather stated that it was based on his overall professional experience in real estate appraisals.