{ Banner Image }
搜索此博客

订阅更新

最近的帖子

博客编辑器

博客贡献者

第二巡回法庭坚持被动三明治承租人都不是"Owner" nor an "Operator" under 塞拉

上周,第二巡回法院发布了一项未公布的决定,确认了纽约东区的一项较早决定,该决定代表以下原则:被动承租人将财产转租给没有关系的承租人既不是“Owner” nor an “Operator” under 塞拉. Next Millenium Realty,LLC诉Adchem Corp.,No.16-1260-cv,2017年美国专利。 LEXIS 8476(2d Cir.2017年5月11日)。 

该案的事实是独特的,因为据称引起CERCLA责任的释放可以确定为一个月。 1976年7月,纽约威斯伯里一家干洗店的纵火犯烧掉了这家店’在地面上建造,将大量PCE释放到环境中。

当时,该物业由个人杰里·斯皮格尔(Jerry Spiegel)拥有。 Spiegel已将该财产出租给Northern State Realty Co.,后者是本案中五名关联被告之一。 Northern State Realty Co.已将该物业转租给一家独立的公司89 Frost Leasing Corp.,后者在发布之时又安装了自己的子公司Marvex Processing and Finishing Corp.作为运营商。

尽管在该案发布时,Northern State Realty Co.是该案中在该站点拥有任何财产权益的五个关联被告中唯一的一家,但原告–站点的两个后续购买者在发布时同样不拥有该站点的财产权益–力图使所有五名关联公司被告承担以下责任:“Owners” or “Operators”根据CERCLA。原告,Next Millennium Realty,LLC和Frost Street Associates 101于1990年代后期购买了该场地,并与纽约州环境保护部达成了一项修复法令,据称该法令在该法令发生时已累计产生1000万美元的响应费用。他们的西装。

第二巡回法庭确认地方法院’裁定关联被告– at best –在发布时是被动承租人“Owners” or “Operators.”首先,尽管在发布之时只有一个关联的被告拥有该站点的财产权益,但是其他两个关联在发布之前已租赁或转租了该财产。原告辩称,在同一时间拥有该财产的租赁权益的每个被告均应视为“Owners” under 塞拉. 依靠先前在 司令油,巡回法院得出结论认为,不能考虑承租人被告“Owners”出于CERCLA的目的,因为它们没有展现出对该财产的足够所有权属性。 ID。 在* 7-8(依靠 司令油 Corp.诉Barlo Equip。公司,215 F.3d 321,329(2d Cir.2000)。 取而代之的是,法院同意地方法院的意见,即附属被告仅仅是“typical”承租人的商业租赁,不应以“Owners”这样这个定义就可以和“Operator.” ID。

接下来,原告辩称,五名关联被告是“single enterprise”应该统称为“Operator”在现场,源自一名被告在1966-1973年间毫无疑问地担任现场操作员的地位。原告断言,所有五个有关联关系的被告(三兄弟)的所有人都控制着整个公司家族,因此所有有关联关系的公司都作为一个整体运作。 但是,为了刺破公司的面纱,原告必须证明父母’也控制其会员“造成现场污染。” ID。 在* 9。 因为在这种情况下可以确定确切的发布日期和年份,即1976年7月,所以原告无法确定兄弟俩’在任何附属公司被告经营该网站三年后,控制权就以某种方式导致了发布。

 在CERCLA案例中,当事方很少可以在一个站点上追踪到单个实例的发布,因此该案例的事实有些独特。  This case nevertheless provides affirmation that a passive lessee, like Northern State Realty Co., cannot be held liable as an owner merely because of its relationship to an active sublessee operator, nor can affiliated companies be held liable as 经营者 without that affiliation having some connection to the release giving rise to liability.